Angebotsmieten sinken erstmals nach fünf Jahren wieder

Zu diesem auf den ersten Blick erstaunlichen Befund kommt die Rental Home Market Price Analysis (ReMPA) des Swiss Real Estate Institute im Auftrag von Newhome.

In landesweiten Durchschnitt sind die Preise der inserierten Mietwohnungen um 1,7 Prozent gesunken, teilte das Immobilienportal Newhome am Mittwoch mit. Der qualitätsbereinigte Homegate-Mietindex hatte hingegen in den letzten 12 Monaten mehrheitlich steigende Preise gezeigt. Die beiden Kennzahlen sind allerdings nur bedingt vergleichbar.

Regional zeigt sich laut Newhome ein uneinheitliches Bild: Am deutlichsten fielen die Angebotsmieten im Tessin (-10,9 Prozent) und, überraschend, im Kanton Zürich (-3,3 Prozent). Auch im Espace Mittelland gaben sie leicht nach (-0,9 Prozent). Zulegen konnten dagegen die Zentralschweiz (+2,3 Prozent) und die Ostschweiz (+1,4 Prozent).

Zürich bleibt teuerste Region

Trotz des Rückgangs bleibt Zürich mit durchschnittlich 2340 Franken Nettomiete pro Monat die teuerste Region der Schweiz. Am günstigsten ist weiterhin das Espace Mittelland mit 1452 Franken. Im Kanton Zürich hatten die Angebotsmieten im Vorjahr noch um 2,1 Prozent zugelegt.

Parallel dazu stieg das Inseratevolumen in Zürich über die letzten drei Jahre von 46'226 auf 49'194 und schliesslich auf 50'785 Wohnungen. Das zusätzliche Angebot dürfte nach Darstellung der Studienautoren zur Entspannung des Zürcher Mietmarkts beigetragen haben.

Rückgang trotz knappem Angebot

Auffällig ist der landesweite Rückgang vor dem Hintergrund eines historisch knappen Wohnungsangebots: Die Leerwohnungsquote sank 2025 auf 1,00 Prozent, den tiefsten Stand der vergangenen zehn Jahre, während der Wohnungsbestand nur um 0,95 Prozent wuchs.

"Die wichtigere Erkenntnis ist, dass sich die regionalen Wohnungsmärkte immer stärker auseinanderentwickeln", wird Newhome-CEO Roman Timm zitiert. Institutsleiter Peter Ilg widerspricht der These, Investoren würden Wohnungen eher leer stehen lassen als günstiger zu vermieten: In der Region Zürich sei die Leerwohnungsziffer trotz mehr Inseraten von 0,56 auf 0,48 Prozent gefallen.

Methodik weicht von anderen Indizes ab

Die Zahlen werfen methodische Fragen auf. ReMPA bildet den ungewichteten Durchschnitt aller rund 300'000 inserierten Mietwohnungen ab, ohne Lagen- oder Ausstattungsunterschiede zu bereinigen. Andere Indizes, etwa der hedonische Homegate-Index, zeigten für die Vorperiode ein anderes Bild.

Auf Anfrage von AWP räumt Newhome ein, dass Verschiebungen in der regionalen Zusammensetzung der Inserate - weniger Angebot in teuren Lagen, mehr im günstigeren Tessin - einen Teil des Rückgangs erklären könnten, ohne dies zu beziffern. Auch die Ursache des landesweiten Rückgangs bleibt offen: Eine vertiefte Analyse sei nicht Teil der Studie, so Newhome.