Schweizer Immobilienmarkt erlebt kräftigen Aufschwung

Die Preise für Wohnrenditeliegenschaften stiegen im zweiten Quartal im Vorjahresvergleich um 5,2 Prozent, jene für Geschäftsobjekte um 4,1 Prozent, wie das Beratungsunternehmen Wüest Partner am Donnerstag mitteilte.

Auch indirekte Immobilienanlagen legten stark zu: börsenkotierte Immobiliengesellschaften um 15,2 Prozent und Fonds um 10,2 Prozent seit Jahresbeginn, wie es in der Analyse zu Immobilienanlagen hiess. Die Zuwächse lagen damit deutlich über jenem des SPI (+8,3 Prozent).

"Sicherer Hafen"

Der Aufschwung ist den Experten zufolge vor allem durch die geldpolitische Wende der Nationalbank getrieben: Sie hat den Leitzins von März 2024 bis Juni 2025 bekanntlich von 1,75 auf 0 Prozent gesenkt, wodurch Finanzierungen günstiger wurden und festverzinsliche Anlagen an Attraktivität verloren.

Gleichzeitig stützten tiefe Leerstände - im Wohnsegment nur 1,0 Prozent - und ein anhaltendes Bevölkerungswachstum von jährlich rund 1 Prozent die Mieterträge. Hinzu kam ein psychologischer Faktor: Immobilien blieben trotz Zinsschock 2022 ein bevorzugter "sicherer Hafen".

Mit dem neuen Run auf Immobilien hat sich jedoch die Renditekompression verschärft. Über alle Segmente sanken die Nettoanfangsrenditen basierend auf den provisorischen Daten 2025 auf 3,1 Prozent. Das sind rund 30 Basispunkte weniger als im Vorjahr 2024. Laut Wüest Partner liegt die Immobilienprämie bei Topobjekten im langfristigen Durchschnitt, bei mittleren Objekten aber leicht darunter, was auf einen erhöhten Anlagedruck hinweise.

Warnung vor politischen Risiken

Gleichzeitig warnen die Experten vor Risiken, die vom Boom überdeckt werden könnten. Eine tiefe Marktliquidität und starke Kapitalzuflüsse könnten überproportionale Preissprünge verursachen. Zudem drohten durch die abkühlende Wirtschaft geringere Mieterträge, während politische Vorstösse - etwa die Mietpreis-Initiative oder die Volksinitiative "Keine 10-Millionen-Schweiz!" - künftige Renditen schmälern könnten.

Für 2026 erwartet Wüest Partner ein Abflachen der Preisdynamik. Der Markt dürfte stärker von Erträgen und Objektqualität getragen werden. Wohnrenditeliegenschaften könnten moderat um 1,5 bis 2,0 Prozent zulegen, während Geschäftsliegenschaften insgesamt stabil bleiben dürften. Entscheidend seien Lage, ESG-Strategien und gezielte Investitionen in den Gebäudeunterhalt.